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  • 弘陽地產發有息債18億美元 融資成本漲54%被指高息舉債圈地
  • 2019年11月18日 來源:中國經濟網

提要:喊出2020年實現“千億夢”的弘陽地產,用借新債還舊債的模式,一邊高息舉債一邊大手筆拿地。

喊出2020年實現“千億夢”的弘陽地產,用借新債還舊債的模式,一邊高息舉債一邊大手筆拿地。

11月13日,弘陽地產發布有息債融資信息,這是弘陽地產上市以來,第八次發有息債。記者粗略統計,上市16個月,弘陽地產累計發布有息債涉及金額17.8億美元,平均票據利率為11.48%,位于高位。

弘陽地產表示,擬將所得款項凈額用于為現有債務再融資及一般企業用途。這意味著,新債還舊債后,余下部分用來企業發展。粗略統計,今年前10個月弘陽地產拿地40余幅,累計耗資297億元,已超過2018年全年拿地總額。

受此影響,弘陽地產債務也猛增。僅今年上半年總負債高達714.06億元,較2018年同比增長97.34%,其中短期負債首次超百億,同比增長185%;計息銀行貸款及其他借款約為218.4億元;優先票據65.4億元,較2018年年末25.9億元增長152.5%;融資成本同比上升54.1%。

此外,截至今年上半年,弘陽地產受限制存款及現金達80.04億元,較2018年同期22.58億元,同比增長254.47%。

事實上,弘陽地產上市以來,股價已數次破發低于2.5港元/股,截至11月15日收盤價2.46港元,較上市最高時股價3.62元/港股,跌幅32.04%,市值縮水38.51億港元。

16個月8次發有息債

2010年開始,弘陽地產開始在全國跑馬圈地。2013年,弘陽地產形成房地產開發與銷售、商業物業投資與經營、酒店運營三大部分,與此同時,對資金需求與日俱增。

在招股書中,弘陽地產曾坦言,要求各城市開發團隊在獲取土地后85天內實現開工,180天內實現有質量的開盤。

事實上,自上市以來,弘陽地產就開始頻頻進行高息發債。11月13日,弘陽地產公告稱,將發行于2022年4月11日到期本金總額為1.5億美元的新票據,票面利率9.95%。對于發債用途,弘陽地產方面表示,擬將所得款項凈額用于為現有債務再融資及一般公司用途。

這是弘陽地產第八次進行海外融資。

2018年7月12日,弘陽地產港交所掛牌上市。同年11月,弘陽地產發行1.8億美元優先票據信息,到期時間2020年,利率13.5%;12月17日,發行2億美元優先票據,到期日與利率均與前者相同;2019年3月4日,發行優先票據3億元美元,2021年3月到期利率11.5%;同年4月,再次發行優先票據3億美元,2022年到期利率9.95%;6月25日,發行優先票據2.5億美元,2022年到期利率10.5%;10月30日,發行優先票據1億美元,2021年到期利率13%。11月7日,再次發行3億美元的的9.95%優先票據,并與今年4月11日發行的優先票據合并及構成單一類別,利率為9.95%。

記者粗略統計,上述八次美元優先票據,累計募資金額達17.8億美元,平均票面利率為11.48%。

業內人士認為,票面利率在9.5%—13.5%之間,融資利率仍處于高位。在此基礎上高頻融資,負債規模壓力巨大。

10個月逾290億圈地

高息舉債圈地,成了弘揚地產最真實的寫照。

財報數據顯示,今年以來,弘陽地產進行了大手筆拿地以及收購。截至2019年6月30日,弘陽地產總土儲面積為1568.73萬平方米,較2018年年年底的1308.44萬平方米增加19.9%,土儲擴張速度高于2018年的16.28%。

在上半年業績發布會上,弘陽地產執行董事兼行政總裁何婕曾公開表示,今年上半年弘陽地產一共獲取了35幅地塊,新增建筑面積達到407萬平米。其中,合作拿地占91%,合作拿地依然是堅持的戰略。

而在2018年度業績會上,弘陽地產首席財務官申廣平曾透露,公司預計2019年將拿出回款額的50%-60%用于投資拿地。

據不完全統計,今年前10個月其拿地40余幅,總計耗資逾297億元,超過其2018年全年拿地所耗費總額。

值得注意的是,今年上半年,弘揚地產進入西安、長沙、鹽城、襄陽、阜陽、江門、溫州等地,從區域性房企向全國性綜合房企轉變。

然而,加速儲地的背后,卻是下調銷售目標。

數據顯示,2016—2018年弘揚地產銷售額分別為150.2億元、257.3億元、473.38億元,分別同比增長71.3%、84.2%。

值得注意的是,其2018年銷售目標是500億元,弘揚地產最終未能完成當年銷售目標。

2018年度業績發布會上,弘陽地產總裁何捷提出2019年600億元的銷售目標,下調增長目標,增長率在20%-30%之間。

2019年11月8日,弘揚地產最新發布的未經審核的運營數據顯示,今年10月份,銷售金額57.42億元,同比增長68.03%;銷售面積42.39萬平方米。今年1-10月,集團實現累計合約銷售金額595.01億元,同比上升42.84%;累計銷售面積373.02萬平方米,前10個月完成全年目標的82.5%。

然而,按照弘揚地產2020年千億目標,則意味著,明年銷售增長率需達到66.67%。對此,建銀國際研究報告認為,弘陽地產在2019—2022財年可實現21%的復合年增長率。招銀國際則預測,公司復合年增長率為41.3%。但即便如此,弘陽地產在2020年實現千億目標,難度仍頗大。

短期借款增185%

加速的擴張,公司負債也在不斷攀升。

財報數據顯示,2015—2018年,公司總負債分別為210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元。

值得注意的是,2019年上半年負債總額高達714.06億元,較2018年同期361.8億元同比增長97.34%。

其中,短期借款首次超百億,猛增至108.99億元,較2018年上半年38.24億元同比增長185%。財報數據顯示,2015—2018年,該數據僅分別為23.98億元、24.96億元、46.37億元。按此計算,不到4年時間,弘陽地產短期借款增幅達354.5%。

融資租賃負債(流動)新增5163.6萬元;其他應付款項及應計費用47.66億元,同比增長71.13%。流動負債合計531.65億元,較2018年同期251.98億元同比增長110.99%,占總負債額的74.45%。

此外,長期借款達109.39億元,同比增長21.25%;融資租賃負債(非流動)新增10.14億元。

從資產負債率看,弘陽地產也一直在80%左右徘徊。數據顯示,2015—2018年,公司資產負債率分別為81.64%、81.20%、79.54%、79.61%,2019年上半年,資產負債率為82.59%。

負債增長的同時,融資成本也在增加。財報數據顯示,截至2019年6月30日,弘陽地產6個月融資成本約為1.84億元,較去年同期1.19億元增加54.1%。弘陽地產表示,融資成本變動主要因土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。

與此同時,弘陽地產受限制資金和抵押存款也在增加。財報數據顯示,截至2019年6月30日,集團擁有現金及銀行結余約為169.5億元,受限制存款及現金80.04億元,較2018年同期22.58億元,同比增長254.47%。其中,受限制現金約為27.3億元,已抵押存款約為52.7億元。




責任編輯:齊蒙
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